工廠房屋如何節省房屋稅？

報導：MyGoNews方暮晨
時間：2019-04-04
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】工廠房屋在什麼情況下可以節省房屋稅呢？稅捐機關表示，經合法登記之工廠供直接生產使用之自有房屋，房屋稅可按營業用稅率減半徵收。所稱合法登記之工廠，係指依工廠管理輔導法登記之工廠；所稱供直接生產使用之房屋，係指從事生產所必需之建築物、倉庫、冷凍廠及研究化驗室等房屋，但不包括辦公室、守衛室、餐廳及未領有使用執照之違章房屋在內。
 
自有房屋，須符合下列規定：工廠如為公司、法人或合夥組織者，其房屋應為公司、法人、合夥事業所有，或依工廠管理輔導法登記工廠營業負責人(獨資)所有為限。
 
稅捐機關提醒您，房屋稅係按月課徵，由於工廠廠房面積較廣，影響房屋稅稅額甚鉅，凡符合房屋稅減半徵收之工廠，請及早檢附相關證明文件(使用執照或建物所有權狀、主管機關核准工廠面積之證明文件、公司或法人組織登記文件)向稅務局申報，以免影響自身權益。

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【終止問題篇】~ Q4、租賃期間到期，房客拒絕搬遷怎麼處理？

房東應於期限到期前（約一個月）通知不再續租，並約定搬家點交時日。 若房客租賃到期仍然拒絕搬家，可以向鄉鎮市(區)調解委員會申請調解或法院聲請訴訟。

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【終止問題篇】~ Q3、不定期租賃，房東可以隨時終止租約？

不可以。 
民法第450條規定，租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約；但於土地法另有規定，房東如欲終止不定期租賃，需符合土地法100條限制，方能終止契約： （一）房東收回自己住或重新建築時。（二）房客違反民法第443條第1項的規定轉租於他人時。（三）房客積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。（四）房客以房屋供違反法令之使用時。（五）房客違反租賃契約時。（六）房客損壞房東的房屋或附著財物，而不為相當之賠償時等項。所以房東不可以因房客申請政府租金補貼就要求終止租約。

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【終止問題篇】~ Q2、房東賣屋對租賃契約的影響

依《民法》425條，原則上當租約未到期而房屋被賣掉，房客仍可繼續向新屋主承租至租約屆滿，而絲毫不影響原有房客權利，這也就是所謂「買賣不破租賃」。 但有下列幾項為例外： （1）在承租前房東已開始賣屋（2）未經公證超過五年的定期租約 （3）不定期租約。

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【終止問題篇】~ Q1.在租約期滿之前想提前搬離，房東卻要扣全部的押金，是合理的嗎？

在租約期滿之前想提前搬離，即表示要違約了，契約上若有約定關於提前終止租約賠償的條文時，就應照契約條文行使。
且105年6月23日內政部修正公告及行政院消費者保護處第47次委員會議通過之定型化契約與應記載及不得記載事項，已特別明訂，若契約為得終止契約，為為提前告知，賠償違約金不得超過一個月，故房東是不可任意扣除全部押金。

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【修繕篇】~ Q2.已告知房東有設備需要修繕，但對方一直遲遲未處理，該怎麼辦？

民法第430條：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。」

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【修繕篇】~ Q1.搬進去時所附的設備是正常的，可是沒多久卻不能使用了，該由誰來負責維修？

原則上若租出去的房屋在房客正常使用下因日久耗損而有毀損或不能使用時，例如屋頂漏水、水管不通、燈具基座腐蝕等等，房東都有義務予以修復，以利房客居住使用。
若照民法來講，修繕範圍應涵蓋所有租賃物品的維修，大致房子的硬體結構小致燈泡的換新，都應該由房東負責，但若連日常使用的燈泡換新等消耗性設備都要由房東親自出馬，對於租賃關係的維繫上，很可能造成一些影響。
所以若發生設備忽然無法使用的狀況，可以先評估造成無法使用的原因，是否自己操作不當所造成？是否只是小小零件自己修復即可？還是因設備老舊而造成的毀損？待查明原因釐清責任後，再與房東做溝通，應能較易達成共識並儘速解決問題。 不過房東修繕責任的前提，是房客有盡到「善良管理人」的儘速通知義務喔！通知 的方式，非限於存證信函，只要是能舉證的方式，例如簡訊、Email、Line等都可 運用。

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【簽約篇】~ Q5.未成年人所簽的契約有效力嗎？

民法第12條：滿20歲為成年。因此未滿二十歲之未成年人，訂約時最好得到父母、法定代理人或監護人的同意，簽約時由父母擔任連帶保證人，較能讓房東安心租給未成年的學生。但若有事實足以認定，租屋是該未成年人日常生活所必需(例如求學中的學生)，依民法第77條但書規定，即使未得到父母同意，租約仍是有效。

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【簽約篇】~ Q4.什麼是公證？為什麼要去公證？

司法機關對於特定法律的關係或法律事實，證明其存在者，稱為公證。而租約至 法院公證，就是以法院當第三人作證契約之行為。公證租約最重要的目的，是在 保障當事人於他方不履行租約時，可直接向法院民事執行處聲請強制執行，而不 需要曠日廢時的打官司。

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【簽約篇】~ Q3、違章建築可以出租嗎？

根據《建築法》第25條第1項規定及違章建築管理辦法中，違建是違反建築管理法規，會有拆除之可能。但在實務上，建造者或其受讓者（如買受違章建築之人），仍取得該建物之事實上處分與管理權能，對該違建有使用及出租之權利。如承租違建需注意特別風險：（1）建物安全（2）消防安全（3）公共安全（4）隨時被拆除風險。

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【簽約篇】~ Q2、何謂不定期租賃？

一般而言，租賃契約會訂有期限，但如果有下列成因，就會成為所謂「不定期 租賃」：

1. 根據民法第422條規定，房屋租期超過一年者，應以書面訂定，如果不以書面訂定，視為不定期租約賃。
2. 根據民法第451條規定，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。

在不定期租賃的關係下，各當事人雖得隨時終止契約，但實務上房東要終止契約的話，還是必須受到土地法第100條的限制。
 
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【簽約篇】~ Q1、簽約了但租期還沒開始，可以反悔嗎？

租賃契約之成立，只要雙方當事人（房東+房客、房屋、租金）三項，均達 成立條件。亦即不論租約日期是否已達起始日，此份租約一經簽立，便已生 法律效力。因此，若雙方在契約中有載明提前解約的賠償條約，依契約作出 賠償；若未載明提前解約的賠償條約，則需雙方同意或協議違約金金額。

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【簽約篇】~ Q3.定金支付了之後，若有一方反悔不租，定金可以拿回來或要求賠償嗎？

依據民法第249條規定：

1. 「契約因可歸責於付定金當事人的事 由，以致不能履行時，定金不得請求返還；…」也就是說，當房客(付定金當事人)無法履行承諾來承租房子時，是不可請求房東償還定金的。
2. 「契約因可歸責於受定金當事人的事由，以致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受的定金；….」也就是說，當房東(受定金當事人)無法履行承諾將房子出租給房客時，房客是可要求房東加倍賠償的。
3. 契約因不可歸責於雙方當事人的事由，致不能履行時，定金應返還之。」也就是當碰到像是921大地震、颱風淹水等等，造成房子的損傷，或是在看屋時未談到的細節，在付定後簽約時雙方在細節部份無法溝通而致使任何一方不願承租時，另一方是不得扣下定金或是要求加倍賠償的。

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【簽約篇】~ Q2. 付定金時該注意什麼？

房客所付的定金除了另有約定外，在履行契約時定金應可返還或可做為租金或押金的一部份，因此繳交定金時請千萬記得，請房東簽收據(定金收據範本)，註明所支付的定金金額、收款及付款人雙方姓名、身分證字號、定金保留期限、違反約定之賠償方式等，以避免任何一方發生付訂拒租卻又求償無門的情形。

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【簽約篇】~ Q1. 定金、押金、租金三者有什麼不同？

定金：是契約履行前的一種承諾，通常是在看屋後房客有意承租，房東亦願出租給他，房客會預先付給房東一定數量的金額，用來肯定雙方均會履行租約的一種承諾。民法第248條規定：「訂約當事人之一方，由他人受有定金時，推定其契約成立。」
押金：在法律上正式名稱為『押租金』，而通常一般又稱之為押金、保證金、擔保金…等，其目的是為了擔保房客租金的給付、房客對房子所造成損害的賠償，以及在租約期滿時房客按時返還房子。
租金：向房東承租房子，必須定期支付的金額，直到租期期滿為止，通常有每月一付、每季一付、每學期一付等等定期支付方式。

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【房屋稅】~ Q:臺北市非住家用房屋稅率為何？

非住家用房屋適用稅率如下：

1. 供私人醫院、診所、自由職業事務所使用者，為3％。
2. 營業用房屋，為3%。
3. 人民團體等非營業用房屋，為2%。

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【房屋稅】~ Q:房屋騎樓是否有免徵房屋稅之適用？

房屋騎樓供公共通行依規定免予計入房屋現值，因此該部分可以免徵房屋稅；惟依財政部函釋，騎樓全部或部分供營業使用，雖於營業外時間仍供公共通行，因其供設攤營業使用部分非供公共使用，不能免徵房屋稅。

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【房屋稅】~ Q:財團法人所有房屋供其興辦之幼兒園使用，是否可免徵房屋稅？

依幼兒教育及照顧法設立或改制之幼兒園，如屬財團法人或財團法人所興辦業經立案之私立幼兒園者，其登記為該財團法人所有供園舍、辦公使用之房屋，及幼兒園用地、員生宿舍用地，適用房屋稅條例第15條第1項第1款及土地稅減免規則第8條第1項第1款規定免徵房屋稅及地價稅。

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【房屋稅】~ Q:合法政黨所有供辦公房屋使用之土地、房屋，是否可免徵地價稅及房屋稅？

依土地稅減免規則及房屋稅條例規定，合法政黨所有供辦公房屋使用之土地應於取得該年地價稅開徵40日（即9月22日）前提出申請，免徵地價稅，逾期申請者，自申請之次年起開始適用。其房屋於減免原因、事實發生之日起30日內向當地稽徵機關申報；逾期申報者，自申報當月份起減免。

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【房屋稅】~ Q:室內地上停車位，供納稅人自行停車使用，可否申請免徵房屋稅？

地上房屋供停車使用，依現行稅法規定仍應課徵房屋稅，如作為自己停車使用或未出租收費者，可以按自住用稅率課徵；如出租供停車使用者，應按非住家非營業用稅率核課。

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【房屋稅】~ Q:房屋居住多少年以上就不需繳納房屋稅？

依房屋稅條例第 15條第1項第9款規定，本市106年期起住家房屋現值在新臺幣10萬8,000元以下者免徵房屋稅。是以，並不是居住多少年以上的房屋就不需繳交房屋稅。

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【房屋稅】~ Q:房屋受重大災害時，房屋稅之減免標準為何？如何辦理？

1. 房屋遇有焚燬、坍塌、拆除至不堪居住程度者，在未重建完成期內，停止課稅。
2. 受重大災害，毀損面積佔整棟面積５成以上，必須修復始能使用之房屋免徵房屋稅；毀損面積佔整棟面積３成以上不及５成之房屋減半徵收房屋稅。
3. 房屋遭受水災淹水，以實際淹水日為準，每30日停徵１個月房屋稅，不足30日者以30 日計。
4. 符合上述減免房屋稅者，納稅義務人應於事實發生之日起30日內向當地主管稽徵機關申請改課。

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【房屋稅】~ Q:請問開徵期間過後才想到該去繳房屋稅，可否使用信用卡、ATM、網際網路、電話語音或到便利商店繳稅？

房屋稅開徵期間屆滿後2日24時前可使用信用卡、ATM、網際網路、電話語音或到便利商店繳稅。超過開徵期間2日後，請至代收稅款之金融機構繳納。

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【房屋稅】~ Q:請問每年應納的房屋稅是在什麼時間繳？計算期間又是如何？

房屋稅1年徵收1次，徵收期間為每年5月1日至5月31日止，繳納期間為1個月。課稅期間為前一年7月1日至當年6月30日為止。

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【房屋稅】~ Q:對違建房屋課稅是否合法？

房屋稅係以附著於土地之各種房屋及有增加房屋使用價值之建築物為課徵對象，無照違章建築房屋，自不例外；至房屋稅之完納，僅表示納稅義務之履行，不能據以使無照違章建築房屋，變成合法。如對違章建築房屋不予設籍課稅，不僅增加稅籍管理之困擾，而且對合法房屋而言，更失公平，或將發生相反效果，助長違建之風。為求課稅公平及健全稅籍起見，對任何地區違屋在未拆除前，均應依法設籍為宜。

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【房屋稅】~ Q:臺北市各類建築物地下室停車場如何課徵房屋稅？

1. 各類建築物地下室利用原有空間供停車使用，而未出租或收取費用或僅由所有權人按月分擔水電、清潔及維護費用者，均一律免徵房屋稅。
2. 各類建築物地下室供停車使用，而有按車收費或出租供停車使用者，按非住家非營業用稅率2%課徵房屋稅。
3. 使用執照如為停車場，而不作停車使用者，應按實際使用情形加重課徵房屋稅。

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【房屋稅】~ Q:法院拍賣房屋移轉案件，是否適用房屋稅條例第22條『房屋稅欠稅未繳清前不得辦理移轉登記』之規定？

強制執行法第98條規定：「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權」。依上開法條規定，法院拍賣案件，買受人應納之房屋稅應自法院發給權利移轉證書之日起計課，故不適用房屋稅條例第22條規定。

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【房屋稅】~ Q:營業用房屋之房屋稅有沒有附加教育經費？

營業用房屋之房屋稅原附加之教育經費於「財政收支劃分法」第18條及「國民教育法」第16條修正後，已無附加之法律依據，是以88年度營業用房屋之房屋稅定期開徵部分，不再附加教育經費。至隨時補徵案件部分，於補徵87年6月30日以前之稅額時，仍應附加教育經費，87年7月1日以後之稅額則不再附加。