【終止問題篇】~ Q2、房東賣屋對租賃契約的影響

依《民法》425條，原則上當租約未到期而房屋被賣掉，房客仍可繼續向新屋主承租至租約屆滿，而絲毫不影響原有房客權利，這也就是所謂「買賣不破租賃」。 但有下列幾項為例外： （1）在承租前房東已開始賣屋（2）未經公證超過五年的定期租約 （3）不定期租約。

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【終止問題篇】~ Q1.在租約期滿之前想提前搬離，房東卻要扣全部的押金，是合理的嗎？

在租約期滿之前想提前搬離，即表示要違約了，契約上若有約定關於提前終止租約賠償的條文時，就應照契約條文行使。
且105年6月23日內政部修正公告及行政院消費者保護處第47次委員會議通過之定型化契約與應記載及不得記載事項，已特別明訂，若契約為得終止契約，為為提前告知，賠償違約金不得超過一個月，故房東是不可任意扣除全部押金。

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【修繕篇】~ Q2.已告知房東有設備需要修繕，但對方一直遲遲未處理，該怎麼辦？

民法第430條：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。」

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【修繕篇】~ Q1.搬進去時所附的設備是正常的，可是沒多久卻不能使用了，該由誰來負責維修？

原則上若租出去的房屋在房客正常使用下因日久耗損而有毀損或不能使用時，例如屋頂漏水、水管不通、燈具基座腐蝕等等，房東都有義務予以修復，以利房客居住使用。
若照民法來講，修繕範圍應涵蓋所有租賃物品的維修，大致房子的硬體結構小致燈泡的換新，都應該由房東負責，但若連日常使用的燈泡換新等消耗性設備都要由房東親自出馬，對於租賃關係的維繫上，很可能造成一些影響。
所以若發生設備忽然無法使用的狀況，可以先評估造成無法使用的原因，是否自己操作不當所造成？是否只是小小零件自己修復即可？還是因設備老舊而造成的毀損？待查明原因釐清責任後，再與房東做溝通，應能較易達成共識並儘速解決問題。 不過房東修繕責任的前提，是房客有盡到「善良管理人」的儘速通知義務喔！通知 的方式，非限於存證信函，只要是能舉證的方式，例如簡訊、Email、Line等都可 運用。

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【簽約篇】~ Q5.未成年人所簽的契約有效力嗎？

民法第12條：滿20歲為成年。因此未滿二十歲之未成年人，訂約時最好得到父母、法定代理人或監護人的同意，簽約時由父母擔任連帶保證人，較能讓房東安心租給未成年的學生。但若有事實足以認定，租屋是該未成年人日常生活所必需(例如求學中的學生)，依民法第77條但書規定，即使未得到父母同意，租約仍是有效。

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【簽約篇】~ Q4.什麼是公證？為什麼要去公證？

司法機關對於特定法律的關係或法律事實，證明其存在者，稱為公證。而租約至 法院公證，就是以法院當第三人作證契約之行為。公證租約最重要的目的，是在 保障當事人於他方不履行租約時，可直接向法院民事執行處聲請強制執行，而不 需要曠日廢時的打官司。

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【簽約篇】~ Q3、違章建築可以出租嗎？

根據《建築法》第25條第1項規定及違章建築管理辦法中，違建是違反建築管理法規，會有拆除之可能。但在實務上，建造者或其受讓者（如買受違章建築之人），仍取得該建物之事實上處分與管理權能，對該違建有使用及出租之權利。如承租違建需注意特別風險：（1）建物安全（2）消防安全（3）公共安全（4）隨時被拆除風險。

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